建築基準法はどの程度まで知る必要があるか
こんにちは、とたんぷです。
1棟投資＝不動産「経営」
区分投資＝不動産「投資」
あくまで私のイメージです。
一棟投資をやるなら、建築基準法の知識は必須だと思ってます。
不動産デューデリジェンスにおいて、土地の潜在能力の評価は必須ですが、建築基準法の知識がないと、土地の評価ができませんね。また、バリューアップも思い浮かびません。
一棟の投資は、非常に大変です。
サラリーマン向けの仲介会社の言われるがままに購入したような人は危ないですね。
もちろんいい物件を掴んでいる可能性はあるけども、物件の良否の判断が自分でできないうちに購入するのは、失敗する可能性が高いです。
経営は、失敗するリスクを低減するための活動ですから、軽い気持ちで一棟始めるとNGですね。
ただ、市況にもよります。市況悪い時に買った不動産は、市況良い時に売ると、どんな物件でも利益でますので。
ファンドでも、一番儲かっている投資スタイルはオポチュニスティック型なんで。
http://index.ares.or.jp/core-fund-ja.php
一番大切なのは、運とマクロ経済の予測ですね。
ただ、運に左右されるし、現状の市況で、自分でできる限りのことをしようとすれば、知識をつけて、バリューアップ考えたりやデューデリジェンスですね。
他方で、区分だけ買っているのであれば、建築基準法の知識はあまり必要ないかと思います。
区分は、管理が楽で手離れがいいです。そういった意味で一般的な投資と近いと思います。
ただ、儲かりません。ローンつきにくいし、ローン引ける額が限られるので。
ただ、一等地に建っているので資産価値は高いですね。しばらく保有して売却益狙いですね。
それでは。
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新築1棟物件販売業者の手口について
こんにちは、とたんぷです。
仲介会社から、とても頻繁に、新築1棟物件を紹介されます。
これを買ったらかなりもったいないです。このブログを読んだ方は、絶対にやめておきましょう。
ちょっと前に買ったのであれば、今売ってしまえばいいのですが、こうやって、物件が高騰しているときにこういったものを買うと、まず回りません。
それでは、彼らの手口を見ていきましょう
- 投資初心者を、無料不動産投資セミナーで集客する
- 金融機関出身だのといった営業マンにもっともなことを言われ、投資家に知識がないところに、一気に攻め込む
- 家賃坪単価を上げて、利回りを上げるため、狭小物件（16m2未満でロフト付き）を作らざるを得ない
- 狭小物件は、客付けの際に、ADを100%以上払わなきゃまず入居付け難しいし、入居期間も平均3年と短い。ランニングで経費が掛かるため、表面に比べNOIが相当下がる
- 利回りが4%~5%前半と、以上に低い
- 時たま、旧法借地権も混ざっている
- 表面利回りしか記載しないことで、狭小、旧法借地権の物件を平気で売りつけている印象です。
信託銀行や大手不動産仲介会社でもこういう物件を平気で紹介してくるのが不動産業界の現状です。
そういう意味では、保険業界も、証券会社も同じようなものですが、こうなったら騙される方が悪いと思うしかないですよね。
そういった会社で務めている人も、社長からコントロールされて、研修で洗脳されて、社会的意義があることをしていると思い込んで一生懸命やってるだけだから悪気はないです。無知なだけですから。
それでは。
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不動産投資業界のプレイヤーが胡散臭い理由
こんにちは、とたんぷです。
不動産投資業界の営業マンは、本当に胡散臭い人たちばかりです。
なぜそうなってしまうのか。私なりの考えを述べたいと思います。
- プロvs素人の構図での駆け引きである業界構造
- その物件単独のマーケットが存在しない
- 営業マン自身が、自分で投資したことがない
- 自分の所属する会社の教育だけを受けており、知識が偏っている
- 社長の業界たたき上げのケースが多く、部下が育たない
- 元々優秀な人材が少ない
- 価格が大きいため、利益の絶対額が1000万円以上と以上に大きい
- 投資家の金融リテラシーの欠如
とりあえず思い浮かぶのはこのくらいでしょうか。
生命保険などの保険屋さんなんかと、まったく同じ業界構造だと思います。
資産運用目的で、若者が個人の生命保険なんか絶対に入ってはいけませんから。
医者や公務員や大手企業勤務会社員など、あまり外の世界と触れない方々は、バンバン騙されて保険なり不動産など買っていきます。
だからこそ、しっかり勉強すれば勝てる市場なのです。
そんな業界だからこそ、
ワンポイントアドバイスだけで、利益額が億単位で変わってきます。
それでは。
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不動産投資はババ抜きか？
こんにちは、とたんぷです。
不動産投資はババ抜きとよく言われますが、果たして不動産投資の全てがババ抜きなのでしょうか？
それは誤りだと思います。
ここで、ババ抜きを定義しましょう。
私は、「いつかEXITしなければならない物件」と定義します。
具体例をご紹介します。
１．政令指定都市を除く地方の築15年を超えたRC１棟
土地値がゼロで、物件価格のほとんどが建物価格であるため
２．商業ビルの区分所有
最後までもってどうするのでしょうか
３．定期借地権の区分マンション（シティタワー品川など）
期限が来たら、確実に取り壊されます
４．再建築不可
隣地の所有者とコラボできればいいですが
以上、ぱっと思いつくところです。またつぎ足したいと思います。
他方で、ババ抜きじゃない物件の代表格は、大手不動産会社が保有する超好立地の物件などです。
ちなみに、私はババ抜き物件を否定しません。
ちゃんとEXITできればいいわけです。
地方RCなんかも、積算が良い物件なんかは、今のマーケットであればすぐに転売できるでしょう。ただ、マーケットが変わって融資が付かなくなったら危険です。融資が付かなくなったら、確実に価格が下がりますから。そうすると、自分のローン残高よりも高値で売却できません。私は、そういった物件は怖いので投資したくないです。それであれば、融資引けなくてもいいから、不動産以外の投資をしますね。
それでは。
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平成２８年税制改正後の消費税還付の手法について
こんにちは、とたんぷです。
消費税還付は非常にインパクトが大きいですが、税制改正後も税理士が企業秘密だなどいっていろんなノウハウと非常に高値で売りつけているのを見ます。
私の立場からすれば、そんなものノウハウでもなんでもなく、友達だったら飲んでる時にでも教えてしまうものです。
とはいえ、ノウハウと実務を組み合わせて行う必要があり、ちょっとしたミスも許されないことから、外注せざるを得ないのでしょうね。
ネットで検索しても、具体的な手法は公開されていませんので、私も控えておこうと思いましたが、特別にキーワードを公開します。
「コモディティ取引」、「民泊」なんかがキーワードです。
ただ、それぞれ、コモディティーも不自然だと税務調査で争われる可能性あるし、
民泊なんかも山手線を外れたら基本難しいでしょう。
それでは。
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物件デューデリジェンスの際の、賃料査定手法について
こんにちは、とたんぷです。
私は月に５００件ほど物件情報に触れ、１０件ほど資料を取り寄せています。
中古を購入するのであっても、土地から購入するのであっても、その物件が持ちうる潜在能力を査定する必要があります。
不動産ファンドなんかも、まったく同じことをしていますし、
企業のM&Aなんかも同じです。
いま売りに出されている物件は、果たして物件が持っている潜在能力の何割くらいかを知る必要があり、そこで割高割安が判断できるのです。
不動産の場合、収益としては、「賃料」のみです。
なので、非常にデューデリジェンスが簡易です。
賃料の査定については、色々な手法がありますが、
簡単な手法としては、ネットで賃貸のポータルをみて、ターゲットの物件の条件を入力して、検索結果を見るという非常にシンプルなものです。
まずはそれでチェックするというだけでも、大きな振るいには十分かけられます。
管理会社の能力によっては、相場とは違う賃料で入居付けしてるケースもありますからね。
その他、業者であれば、レインズなど使えると思いますが、レインズは賃貸に特化しておらず見にくいようですね。業者のみがアクセスできる賃貸専門のレインズのようなものがありますが、それも使ってみたいですね。
それでは。
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