金利下落時の2016年の今は、不動産の買い時か？
買い時ではありません。
現在の市況では、銀行の貸出意欲が旺盛であるため、不動産価格が高騰しています。
利回りでいうと２％程度下がっています。
「その分、２％金利が下がっているので、皆さん投資始めてますよ～」
と不動産投資会社の営業マンは言いますが、よく考えてください。
利回りが２％下がるというのはとんでもないことです。
例えば、
都心RC： ６．５％ → ４．５％
４４％の上昇です。
２％の上昇ではないです。
異常じゃないですか！？ (6.5－4.5)/4.5です。電卓叩いてみてください。
この場合、例えば、CF1000万の物件であれば、6800万円損してます。
3年後、不動産価格が下落したときに買った方がいいです。
6800万円のCFを残すためには、何年かかりますか？
ザックリの考え方として、
1000万円 X CF手残り20% ＝ 200万円
取り戻すのに、34年かかりますね。
さらに、RCだと建物の価値もうなくなってますから、売れません。
不動産は、今より高い価格で売れません。
さらに、3年後、金利がちょっとでも高くなったらどうしますか？
金利は常に流動的ですが、
物件価格は、買った瞬間、固定されます。
「利回りが下がった分だけ、金利が下がっているから問題ない」という意見は、
実質的に大嘘で、詐欺に近いです。
長期の固定ローンを組んだ場合は正しいですが、10年固定以上の投資ローンは組めませんからね。
今、不動産を買うのは、本当にお勧めしません。
それでは。
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