建築費 「坪いくら」 の大嘘
こんにちは、とたんぷです。
不動産業界は、ポジショントークが甚だしいです。
建物の床面積には、３種類あります。
１．専有面積
２．延床面積（登記簿謄本に記載される建築基準法上の面積）
３．施工床面積（建築屋が工事する面積の大きさ）
大きさは、小さい順に１，２，３です。
このうち、投資家が意識すべきは、「１．専有面積」です。
専有面積が、収益を生む面積です。
ただし、固定資産税評価と銀行の積算評価は、延床面積で評価が行われます。
細かい話はおいておいて、
アパートは、１＝２です。
マンションは、３～４階建てで外廊下の場合などは、１＝２の場合もありますが、規模が大きくなるにつれて、１と２の乖離が大きくなります。
建設屋は、施工床を分母にします。
さらに、消費税、地盤改良工事、外構工事、水道引き込み工事を除外します。
当然、建築坪単価は低くなります。
建築屋さんの都合です。
投資家にとっては、消費税込みの建築費総額の情報が必要です。
＜ポイント＞
１．アパート業者と話すときは、少なくとも延床で坪単価いくらかを聞くようにする
２．マンション業者と話すときは、専有坪で坪単価いくらかを聞くようにする
それでは。
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