業者はなぜ、2016年の今の高騰したマーケットでも買っていくのか？
答えは簡単です。
長期保有せず、投資家に売ってしまうからです。
今は融資が付きやすいので、投資家は、不動産投資会社から物件が紹介されるのを、巣の中の小鳥のように待っています。
ちょっとでもいい物件をメルマガで流すと、数時間で買い付けが入ります。
不勉強な投資家がメルマガの会員にいると、価格がどんどんつり上がります。
業者は、知っています。
今の価格で不動産を買ってずっと保有していても何も美味しくないと。
つまり、今のマーケット価格では、キャッシュフロー投資はできません。
業者のように、転売していくプレーしか合理的ではありません。
今は、異常な状況です。
業者の思うつぼです。
もう一度、 よく考えてください。
私も友人からたくさん相談されますが、
今は絶対に投資をしないように勧めています。
高属性の人は、いつでも買えますからね。
それでは。
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金利下落時の2016年の今は、不動産の買い時か？
買い時ではありません。
現在の市況では、銀行の貸出意欲が旺盛であるため、不動産価格が高騰しています。
利回りでいうと２％程度下がっています。
「その分、２％金利が下がっているので、皆さん投資始めてますよ～」
と不動産投資会社の営業マンは言いますが、よく考えてください。
利回りが２％下がるというのはとんでもないことです。
例えば、
都心RC： ６．５％ → ４．５％
４４％の上昇です。
２％の上昇ではないです。
異常じゃないですか！？ (6.5－4.5)/4.5です。電卓叩いてみてください。
この場合、例えば、CF1000万の物件であれば、6800万円損してます。
3年後、不動産価格が下落したときに買った方がいいです。
6800万円のCFを残すためには、何年かかりますか？
ザックリの考え方として、
1000万円 X CF手残り20% ＝ 200万円
取り戻すのに、34年かかりますね。
さらに、RCだと建物の価値もうなくなってますから、売れません。
不動産は、今より高い価格で売れません。
さらに、3年後、金利がちょっとでも高くなったらどうしますか？
金利は常に流動的ですが、
物件価格は、買った瞬間、固定されます。
「利回りが下がった分だけ、金利が下がっているから問題ない」という意見は、
実質的に大嘘で、詐欺に近いです。
長期の固定ローンを組んだ場合は正しいですが、10年固定以上の投資ローンは組めませんからね。
今、不動産を買うのは、本当にお勧めしません。
それでは。
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プロの不動産投資家は、2016年の今、何をしているのか？
銀行が貸出意欲旺盛で不動産価格が高止まりしている2016年ですが、プロの不動産投資家は、どういった行動に出ているのでしょうか？
彼らは、不動産を買ってません。売っています。
そして、彼らは今、セミナー業で儲けています。
セミナー講師として、今までの自分の投資実績を披露して、年間CFと返済比率を投資家に紹介します。売主が不動産会社で、あらゆるリスクファクターを取り除いた綺麗な状態で売るため安全ですと言って、たっぷり利益を乗っけて、業者のEXITに便乗しています。
こういった高止まり相場では、それが最も効率的な、不動産投資家の行動です。
彼らはまたマーケットが下がったら投資していくでしょう。
今のマーケットでは、理想となる不動産投資はできません。
ファンドなんかも、結局マーケットの上げ下げで一番儲けています。
3~4年前から投資している人は、今は絶対に買いません。
例えば、焦って、今不動産投資を始めて、3年後に9%になる物件を、今7％で買うと、２２％割高に買うことになります。
「たったの２％か。。。」ではなく、「２２％」です。
数字に弱い人は騙されますから注意ですね。
今不動産投資を始めるのは、よっぽどの理由がない限り、絶対にやめましょう！
それでは。
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建築費 「坪いくら」 の大嘘
こんにちは、とたんぷです。
不動産業界は、ポジショントークが甚だしいです。
建物の床面積には、３種類あります。
１．専有面積
２．延床面積（登記簿謄本に記載される建築基準法上の面積）
３．施工床面積（建築屋が工事する面積の大きさ）
大きさは、小さい順に１，２，３です。
このうち、投資家が意識すべきは、「１．専有面積」です。
専有面積が、収益を生む面積です。
ただし、固定資産税評価と銀行の積算評価は、延床面積で評価が行われます。
細かい話はおいておいて、
アパートは、１＝２です。
マンションは、３～４階建てで外廊下の場合などは、１＝２の場合もありますが、規模が大きくなるにつれて、１と２の乖離が大きくなります。
建設屋は、施工床を分母にします。
さらに、消費税、地盤改良工事、外構工事、水道引き込み工事を除外します。
当然、建築坪単価は低くなります。
建築屋さんの都合です。
投資家にとっては、消費税込みの建築費総額の情報が必要です。
＜ポイント＞
１．アパート業者と話すときは、少なくとも延床で坪単価いくらかを聞くようにする
２．マンション業者と話すときは、専有坪で坪単価いくらかを聞くようにする
それでは。
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不動産投資専門業者は、全て悪か？
こんにちは、とたんぷです。
不動産投資専門業者って結構たくさんあります。
楽待とかで物件載っけている業者さんですね。
種別ごとに私の見解を述べます。
１．中間省略型業者
不動産投資家は、彼らにとっては、カモです。
セミナー開催して、私的年金という名目で割と属性の高い方を集めます。
業者売主になって、キャッシュフローが出る地方RC or S造を売りつけます。
地方RC等は、土地値がないので、耐用年数過ぎたころには、価値ゼロになります。
解体費かかったりするので、マイナスになることもあります。
いつか売却しないとまずいです。ババ抜きです。
２．仲介専門業者
本当は中間省略をやりたいけれども、投資家を集めるインフラがないため仲介の３％の手数料に甘んじている業者群です。
ただ、一部には、物件の情報量と投資家数のストックが多い業者もあります。
そういった業者は、資金にも当然余裕があるので、良い物件は自社で買ってしまい、エンド価格で業者売主になって投資家に売ります。仲介手数料無料という名目ですが、これは完全に嘘で、仲介手数料の分の利ザヤも当たり前のように乗っけてきます。
本当にいい物件はありません。
３．ワンルーム特化業者
こういった業者は、ワンルーム仕入れ業者から物件を仕入れて、セミナーを開いてエンド価格で業者価格で売ります。セミナーには、投資知識のない、OLや主婦、地方の中小企業の社長、医者、サラリーマンなどが参加します。
ノンバンク系のローンしか引けないため、金利高いし全然いい投資になりませんね。
さらに、最大でも１億円くらいしかローン組めないため、全然資産規模を拡大できません。
＜結論＞
本業が忙しくて、不動産投資に割く時間が少ない方には、不動産投資はお勧めしません。
それでは。
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キャッシュフロー投資はそんなに大切なのか？
こんにちは、とたんぷです。
業者の物件の選び方は、キャッシュフロー投資ではありません。
完全にキャピタル狙いです。
最たる例としては、即転売ですね。中間省略といわれるやつです。
あるいは、バリューアップして満室にして利回りで売却するパターン。
キャッシュフロー目的で、業者が稼ぎ出す利益分まで達成するのって結構期間かかります。
投資のうまみは全部業者にもっていかれますから。
業者売主で中間省略とかで投資家に売ってる不動産投資会社がとても多いですが、私が業者になったらそんな商売やりたくないですね。
業者は、不動産価格の鞘取りです。
買主の立場によって購入価格が違いますんで、そこを狙っているわけですね。
不動産という、無二な商品を、相対取引で相手に吹っかけて売るから、不動産屋って胡散臭いって言われるんだと思います。
それでは。
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斜線規制は大切なポイント
こんにちは、とたんぷです。
土地のデューデリジェンスで必要な知識で、建築基準法がありますが、マニアックなところをまとめたいと思います。
斜線規制は以下の3つがある。
１．道路斜線
２．北側斜線
３．隣地斜線
いずれも建物の高さを決める制限です。土地のボリュームチェックのキーとなります。
１．道路斜線
前面道路の幅員が影響する。
緩和対策としては以下
セットバック
天空率の適用
２．北側斜線
隣地境界線の全体から真北の角度で高さに制限が入る。自治体の地区計画で高度地区が定められている場合、高度地区の方が規制が厳しいのでまずは確認。
３．隣地斜線
RCで高層やらない限り、影響ない。
住居系以外の用途地域では、RC11階以上から制限かかってくる。
その他、日影規制など色々あるが、高さ10m以下の建築物は、低層地域じゃない限り無視。アパートなんかだと関係ないですね。
それでは。
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